Setelah terbatas pada negara-negara bagian selatan, pasar kehidupan lansia di India berkembang pesat di seluruh negeri, didorong oleh berkembangnya norma-norma sosial dan meningkatnya nuklirisasi keluarga. Para lansia tidak lagi menunggu kebutuhan medis untuk mempertimbangkan pindah ke perumahan terpisah—banyak orang berusia awal 60an memilih unit mandiri untuk memaksimalkan kualitas hidup mereka. Pengembang proyek juga menargetkan pertumbuhan di kota-kota kuil seperti Varanasi, di mana lebih banyak warga lanjut usia memilih untuk menghabiskan tahun-tahun terakhir mereka di lingkungan yang kaya secara budaya dan spiritual.
Meskipun terdapat proyeksi pertumbuhan lima kali lipat dalam enam tahun ke depan, pasar masih kekurangan pasokan, dengan penetrasi hanya mencapai 3 persen pada tahun 2030—jauh di belakang angka 10 persen di beberapa negara maju. Berbeda dengan pasar seperti AS, yang didominasi oleh sewa, warga lanjut usia di India lebih cenderung membeli rumah.
Dengan populasi lansia di India—yaitu mereka yang berusia 60 tahun ke atas—yang diperkirakan akan meningkat dua kali lipat dalam 25 tahun ke depan, populasi ini semakin menarik minat para pembuat kebijakan, regulator, dan dunia usaha. Para ahli mengatakan pengembang real estat perlu memikirkan kembali model mereka, memprioritaskan keterlibatan dan layanan jangka panjang dibandingkan keuntungan jangka pendek, namun peraturan yang lebih kuat diperlukan untuk melindungi pembeli senior dan mendukung pertumbuhan pasar.
Meningkatnya permintaan akan kehidupan lanjut usia
“Sebelumnya, rata-rata usia orang yang pindah ke komunitas pensiunan adalah 70 tahun ke atas. Kini, tren yang sangat berbeda muncul dengan banyaknya pensiunan dini, terutama dari Bengaluru, berusia pertengahan 50-an yang menganggap unit hunian ini sebagai rumah kedua,” kata Shreya Anand, Senior Living Director, Vedanta yang berbasis di Coimbatore. .
Kehidupan dengan bantuan telah lama mendominasi perawatan lansia, namun kehidupan mandiri berkembang pesat, terutama di kalangan lansia yang lebih muda. “Orang-orang biasanya pindah hanya ketika mereka tidak bisa mengurus diri mereka sendiri. Sekarang, setelah pensiun, mereka menginginkan gaya hidup yang lebih menyenangkan sendirian, bersama pasangan atau dengan teman-teman karena banyak anak-anak yang menetap di luar negeri. Mereka bisa menghabiskan beberapa bulan untuk berkunjung ke sana. anak-anak mereka dan kembali tanpa mengkhawatirkan sambungan gas, surat kabar, atau susu. -semuanya sudah diurus,” kata Anantram Varayur, salah satu pendiri Mansum Senior Living yang berbasis di Bengaluru.
Permintaan untuk tempat tinggal lansia diperkirakan antara 18-20 lakh unit pada tahun 2024, sementara pasokan hanya 20,000 unit, menurut data dari Colliers. Pada tahun 2030, pasokan diperkirakan meningkat hampir lima kali lipat menjadi 90.000 unit, sementara permintaan diproyeksikan meningkat sebesar 50 persen menjadi 30 lakh unit.
Penetrasi pasar masih rendah
Meski begitu, penetrasi pasar pada tahun 2030 hanya sebesar 3 persen dibandingkan saat ini yang sebesar 1 persen. “Jika kita fokus pada populasi yang relevan—yaitu mereka yang mampu membayar—kelompok ini berjumlah sekitar 10 persen dari populasi warga lanjut usia. Hal ini memberikan kita rasio sekitar 0,1 per 100. Sebaliknya, pasar Amerika mencari 10 banding 100. 12 solusi kehidupan lansia per 100 populasi yang relevan. Australia, seperti negara maju lainnya, berada di antara 4 dan 10 dari 100. Ada potensi besar bagi pasar ini untuk berkembang,” kata Saurabh Mehrotra, eksekutif senior di Knight Frank.
Berbeda dengan di AS, di mana model sewa merupakan pilihan utama bagi klien yang ingin pindah ke unit hunian lansia, sebagian besar permintaan di India berasal dari lansia yang tertarik untuk membeli unit. Menurut Varayur, hanya sekitar 30 persen klien yang memilih unit sewa. Anand menjelaskan, masyarakat lanjut usia yang berusia di atas 70 hingga 80 tahun lebih memilih menyewa karena kebutuhannya cenderung pada layanan kesehatan, sedangkan masyarakat muda cenderung membeli unit untuk mendapatkan apresiasi.
“Kecemasan adalah ciri jiwa orang India secara umum. Mereka lebih memilih membeli sesuatu dibandingkan menyewa sesuatu. Tantangannya adalah bagaimana Anda memastikan adanya pembayaran kembali. Banyak pengembang yang bekerja sama dengan kami sudah mulai mempertimbangkan opsi pembelian kembali yang dijamin, di mana harga pembelian kembali yang telah ditentukan ditetapkan untuk meningkatkan tingkat kenyamanan investasi tersebut,” kata Mehrotra.
Pemisahan Utara/Selatan
Meskipun permintaan akan lansia meningkat di seluruh negeri, sekitar 60 persen pasar terkonsentrasi di India Selatan. “Di wilayah Selatan, secara tradisional terdapat penerimaan yang tinggi terhadap fasilitas tempat tinggal lansia dan perawatan lansia yang mandiri karena struktur keluarga yang berkembang, tingkat urbanisasi yang tinggi, dan populasi lansia yang terus bertambah. Sebaliknya, India Utara masih memiliki struktur keluarga gabungan tradisional, yang memiliki kemampuan untuk memberikan perawatan berbasis keluarga kepada para lansia. Oleh karena itu, peralihan menuju komunitas lansia yang mandiri berjalan lambat namun mendapatkan momentum,” kata Rajit Mehta, MD dan CEO, perusahaan Max Group, Antara Senior Living.
Selain alasan sosio-ekonomi, proyek tempat tinggal warga lanjut usia di wilayah selatan juga mendapat manfaat dari kondisi cuaca yang lebih baik. “Bagi para lansia, setelah beberapa waktu, menjadi sangat sulit untuk bertahan hidup di musim dingin di utara. Sejumlah besar klien datang dari Delhi, Dehradun dan Ahmedabad dan ingin menetap di selatan,” kata Anand.
Meski begitu, pasar di India Utara tetap menarik bagi banyak pengembang. Dengan perubahan demografi, semakin banyaknya keluarga yang mengalami nuklirisasi, dan meningkatnya kebutuhan akan kemandirian gaya hidup serta akses layanan kesehatan yang memadai bagi para lansia pasca pandemi Covid, Korea Utara siap untuk memperoleh pangsa pasar yang lebih besar.
Antara, misalnya, memiliki proyek tempat tinggal senior di Noida, Gurugram, dan Dehradun. Manasum juga menjajaki pendirian proyek greenfield di Varanasi dan Lucknow. Menurut Varayur, kota kuil seperti Varanasi di utara, Tirupati, Madurai dan Rameswaram di selatan juga memiliki daya tarik yang tinggi bagi warga lanjut usia.
Para pembuat kebijakan memperhatikan hal ini
Mengantisipasi ekspansi pesat di segmen lansia, pembuat kebijakan dan regulator mengambil tindakan cepat. Pada bulan Februari, lembaga pemikir terkemuka pemerintah, NITI Aayog, menerbitkan laporan yang merekomendasikan reformasi, termasuk akreditasi untuk fasilitas perawatan lansia dan persetujuan satu kali untuk proyek jalur cepat. Rekomendasi terakhir ini sangat penting mengingat kebutuhan pembeli senior yang sensitif terhadap waktu dan reputasi sektor real estat yang sering menunda penyerahan kepemilikan.
Selain itu, pada bulan Maret, Kementerian Keadilan dan Pemberdayaan Sosial telah menetapkan standar minimum untuk perumahan warga lanjut usia, setelah itu Otoritas Pengatur Real Estat Maharashtra (RERA) pada bulan Mei menyusun pedoman model untuk proyek tempat tinggal warga lanjut usia. Sejak keputusan baru-baru ini untuk memperluas program asuransi Ayushman Bharat PM-JAY kepada warga berusia 70 tahun ke atas, fokus pemerintah pusat pada perawatan lansia juga semakin intensif.
Agar populasi lansia di India dapat terus bertumbuh, pengembang real estate perlu beradaptasi dengan kebutuhan segmen yang berorientasi pada layanan. Selain itu, mereka perlu menemukan kembali model bisnis yang mengutamakan nilai dibandingkan keuntungan. “Setiap kali kami melihat pengembang menjalankan bisnis ini, proses berpikir mereka adalah tentang bagaimana membangun lebih banyak hal, yang justru merupakan kebalikan dari apa yang dibutuhkan. Dibutuhkan lebih banyak ruang terbuka, lebih banyak ruang bersama, dan hal ini hanya akan terjadi jika model ini didorong oleh pemain spesialis dan bukan oleh pengembang,” kata Mehrotra.
Dalam laporannya mengenai reformasi sektor tempat tinggal/perumahan ramah usia, NITI merekomendasikan pengembangan kerangka peraturan untuk “mendukung pengembangan sektor swasta dan memberikan pengelolaan pasar yang diperlukan untuk memastikan pemberian layanan berkualitas tertinggi”. Ia juga berpendapat untuk persetujuan satu jendela karena “siklus pembangunan 4-5 tahun bukanlah situasi yang diinginkan bagi para lansia”.
