Pada suatu hari di bulan Juli yang lembab, di ruang pengacara yang anggun, sang senior memanggil juniornya dengan sangat mendesak. “Cepat! Cepat, aku butuh OTP,” katanya sambil menyerahkan ponselnya. Si junior keluar dari aula, melangkah keluar ruang bawah tanah sebuah gedung yang baru dibangun di Jungpura Extension yang mewah untuk menangkap sinyal jaringan seluler setelah mendapat pemberitahuan, dia kembali ke seniornya.
Kantor basement di Delhi – sering kali berlokasi di lingkungan perumahan kelas atas – merupakan ruang real estate yang sangat dicari oleh para ‘profesional’. Dari pengacara muda hingga pengacara senior, dari dokter hingga akuntan, kantor di bawah tanah lebih disukai, bahkan jika mereka tidak memiliki akses ke sinar matahari atau jaringan telepon seluler. Dan kemudian ada dunia bawah tanah lainnya – gimnasium, cloud kitchen, bar, dan perpustakaan, yang banyak di antaranya melanggar norma yang ditetapkan oleh badan-badan sipil.
Kombinasi beberapa faktor – mulai dari bagaimana peraturan penggunaan lahan disusun hingga tingginya biaya sebidang tanah kota – memungkinkan terbentuknya perekonomian bawah tanah (basement economy) yang berkembang pesat di ibu kota negara. Hujan lebat musim ini dan insiden di Rajinder Nagar di mana tiga siswa dari pusat pelatihan tenggelam di perpustakaan bawah tanah gedung telah menjadi sorotan.
Apa isi peraturannya?
Anggaran Rumah Tangga Terpadu tahun 1983, dan Rencana Induk Delhi mengatur lanskap peraturan untuk ruang bawah tanah. Peraturan ini menentukan aktivitas apa saja yang diizinkan di koloni Delhi (dikategorikan menjadi delapan zona berdasarkan luas area lingkaran) dan apakah aktivitas tersebut diperuntukkan bagi perumahan, komersial, atau penggunaan campuran.
Di Koloni Kategori A dan B, hanya ‘Aktivitas Profesional’ yang diperbolehkan di tempat tinggal. Rencana Induk mencakup kegiatan-kegiatan ini berdasarkan keterampilan profesional dokter, pengacara, arsitek, akuntan, sekretaris perusahaan, akuntan biaya dan pekerjaan, insinyur, perencana kota, profesional media dan pembuat film dokumenter serta profesional manajemen. Pada tahun 2016, ahli diet/ahli gizi ditambahkan ke daftar ini.
Tempat-tempat yang sangat menarik bagi pengacara – Golf Links, Sunder Nagar, Nizamuddin East, Maharani Bagh dan Defense Colony – termasuk dalam kategori ini.
Pada tahun 2008, rencana induk diubah untuk secara khusus mengizinkan ‘aktivitas profesional’ di ruang bawah tanah. “Tunduk pada ketentuan peraturan bangunan yang relevan, peraturan keselamatan struktural dan izin keselamatan kebakaran, aktivitas profesional diperbolehkan di ruang bawah tanah pengembangan plot. Jika penggunaan ruang bawah tanah untuk kegiatan profesional melebihi FAR (Floor Area Ratio) yang diizinkan di lahan, FAR tersebut akan digunakan secara berlebihan dengan membayar biaya sesuai yang ditentukan dengan persetujuan Pemerintah,” bunyi ketentuan tersebut.
Selain itu, Perusahaan Kota Delhi (MCD) membuka ruang kerja bawah tanah ini untuk mereka pada tahun 2011. Perintah MCD mewajibkan untuk memasukkan lantai terpisah untuk parkir di semua proposal pembangunan kembali plot perumahan individu. Meskipun dimaksudkan untuk mengatasi masalah orang yang parkir di jalan raya, lantai ini mulai digunakan untuk alasan lain selain parkir.
Ruang bawah tanah menjadi sorotan karena hujan lebat musim ini dan insiden di Rajinder Nagar, di mana tiga siswa dari sebuah pusat pelatihan kehilangan nyawa ketika perpustakaan bawah tanah gedung itu terendam.
“Meski warga harus parkir di pinggir jalan, namun ruang-ruang tersebut digunakan sebagai tempat pembantu atau disewakan sebagai ruang kantor. Sewa biasanya menutupi biaya operasional gedung dan membayar penjaga keamanan serta staf lainnya,” kata Shreya Jain, pemilik apartemen di salah satu unit ‘lantai pembangun’ di Delhi selatan.
Alasan lain mengapa ruang bawah tanah dan baratis (satu ruangan di atas atap, sering kali dibangun tanpa izin) populer di Delhi adalah keterbatasan konstruksi vertikal. Hingga Desember 2022, masterplan hanya mengizinkan bangunan setinggi 15 meter. Setelah intervensi Mahkamah Agung, Otoritas Pembangunan Delhi (DDA) menaikkannya menjadi 17,5 meter dengan panggung.
Namun, sesuai norma DDA, ruang bawah tanah di unit hunian tidak dihitung dalam FAR jika digunakan untuk parkir, penyimpanan dan layanan rumah tangga, atau ‘aktivitas profesional’. Selain itu, mengenai jumlah ruang bawah tanah yang dapat dimiliki sebuah bangunan, rencana induk menyatakan “tidak ada batasan, tergantung pada langkah-langkah keamanan yang tepat”.
Selain untuk kegiatan profesional, ruang bawah tanah tidak dapat digunakan. ‘Aktivitas lain’ – pusat kebugaran, pusat diagnostik, zona permainan, atau bahkan pusat pelatihan tidak dijalankan di ruang bawah tanah, namun hanya di lantai lain.
Pergi ke bawah tanah
Di ruang bawah tanah kecil dan redup di Kalkaji, beberapa meja biliar dengan berbagai ukuran tersebar di seluruh ruangan. Film Salman Khan diputar di proyektor sebagai latar belakang. Ruang biliar kosong, hanya ada seorang penjaga yang menyapu meja dan mempersiapkannya untuk kerumunan malam di kantor pos. “Saya membayar Rs 1-1,5 crore untuk tempat ini dua tahun lalu,” kata pemilik rumah snooker. “Kami biasanya mendapatkan lebih banyak pelanggan di akhir pekan, mereka tinggal lebih lama,” kata penjaga toko.
Dari luar, banyak yang tidak menyangka ada kafe kolam renang di belakang pintu masuk. Hanya papan LED dengan gulungan berjalan bertuliskan ‘Biliar, Snooker, Biliar’ yang memberikannya. Ini adalah salah satu dari banyak bisnis basement yang berkembang pesat di Delhi. Ruang bawah tanah dapat bermanfaat bagi penghuni dalam lebih dari satu cara, begitu pula dengan faktor biaya.
Shamsher Singh, seorang pengacara dengan kantor bawah tanah di Nizamuddin East, mengatakan, “Jika saya menginginkan kantor yang dekat dengan pengadilan dan dapat diakses oleh klien saya dan sesuai anggaran, ruang bawah tanah di unit hunian adalah satu-satunya pilihan saya. Central Delhi adalah salah satu pasar real estat termahal, jadi apa yang Anda lakukan?
Menurut seorang dealer properti, tarif sewa ruang bawah tanah sekitar 900 yard persegi di sebuah gedung yang baru dibangun di Defense Colony adalah Rs. 2,5 lakh, biaya lantai dasar dan pertama Rs. 3,5 lakh hingga Rs. 3 lakh. Lantai dua dan lantai empat ke atas Rs. Antara 4 dan 4,5 lakh. Tarif pembelian ruang basement di area yang sama adalah sekitar Rs. 16 crores sedangkan ruang lantai pertama sekitar Rs. 13 crore.
Ruang bawah tanah dapat bermanfaat bagi penghuni dalam lebih dari satu cara, begitu pula dengan faktor biaya.
Sepuluh tahun yang lalu, ketika Pritam Paul dan saudaranya Gautam Kalkaji memutuskan untuk membuka bisnis perhiasan di jalan utama, ruang bawah tanah adalah pilihan yang jelas. Pertama, harganya jauh lebih rendah dibandingkan real estat di atas tanah. “Toko Airtel kami yang berada di atas satu lantai membayar sewa sekitar Rs 60.000 per bulan dan itu juga tidak besar,” jelas Pritam Pal. “Kami membeli toko ini dengan harga sekitar Rs. Harga pasar basement serupa sekarang Rs. Saya pikir jumlahnya telah meningkat menjadi 3-4 crores.
Namun ruang kerja bawah tanah mempunyai permasalahan tersendiri. “Kami tidak dapat memasang satu bata pun di sini tanpa MCD atau polisi muncul di depan pintu kami. Namun, ketika kami menyampaikan keluhan tentang genangan air atau kurangnya tempat parkir kepada pelanggan kami, keluhan tersebut tidak dapat ditemukan. Kami mengenakan biaya Rs. 36.000, tapi saat pelanggan datang ke toko kami, mereka tidak punya tempat parkir,” kata Gautam Pal.
Sekitar Rs. Sewa 55.000, praktisi hukum Pawas Kulshrestha terkejut ketika kantor basement Defense Colony miliknya yang mewah terendam banjir pada tanggal 28 Juli saat hujan lebat. “Saya pikir hampir semua ruang pengacara di wilayah ini terendam air. Di beberapa ruangan, Anda bahkan tidak bisa melihat lebih jauh dari anak tangga pertama (tangga),” katanya. Kantor Kulshrestha memiliki tanda-tanda banjir. Dinding putihnya kini lembap dan terdapat noda rembesan. “Sampai saat ini, semua dokumen kami dibiarkan kering di dekat resepsionis,” katanya.
Seorang pemilik toko di Greater Kailash-I, yang meminta untuk tidak disebutkan namanya, ditangkap setelah MCD menyegel 77 toko bawah tanah pada tahun 2006. “M Black Market terkenal dengan toko pakaiannya. Jumlah pengguna yang sangat besar. Saat itu panitia pemantau MCD telah menyegel sebagian besar toko basement di sini dengan satu atau lain alasan dan baru setelah perintah Pengadilan Tinggi pada bulan Februari 2009 toko tersebut tidak ditutup,” ujarnya. Namun, saat itu pelanggan telah berpindah ke pusat perbelanjaan lain.
Misha Chandra, seorang pengacara muda yang bekerja dengan seorang pengacara senior di kantor basement yang didekorasi dengan baik di Vasant Kunj, tidak sabar untuk bekerja di ‘kantor sungguhan’. “Saya tahu semua orang punya ruang bawah tanah, tapi ketika saya harus bekerja dari kantor sepanjang hari, itu sungguh membingungkan. Cuaca cerah saat aku masuk dan sangat gelap saat aku melangkah keluar, tapi aku tidak tahu bagaimana hari akan berubah dari dalam. Tidak ada jendela atau sinar matahari sama sekali,” ujarnya.
